土地探し
初めての土地探し
あらゆる土地情報にアンテナを張り巡らせ、掘り出し物の土地はないかと探し回った1年。
ネットで調べられる、全ての不動産の新着情報をチェックするのは当たり前。
住みたいと思っている地域に直接出向き、空き地がないか、空き地があれば、売る予定はないか地主に問い合わせるなど、いろいろな方法で土地探しをしました。
初めは期待を胸に楽しみで始めた土地探しも、3ヶ月、6ヶ月と経つごとに、やはり希望の広さの土地を希望通りの予算内で探すのは難しいものでした。
あせりや諦めを感じる日々が続きました。
それでも諦めることはできず、毎週のように地図を片手に土地探しを続けました。
そして運よく、いや、奇跡に近いと思いますが、一般物件から掘り出し物と言うべく70坪の土地と出合いました。
素人が、根気強く希望の土地を探すために必要な情報をご紹介します。
土地探しに必要な知識
【1 土地情報の見方】
まずは、土地を探す時に必ずと言っていいぼと目にする下記の項目の見方。
| 土地面積 | 坪数 | 坪単価 | 土地の価格 | |
| (例) | 165㎡ | 50 | 20万 | 1,000万 |
この4項目が最も基本的な土地の情報になります。
しかし、4項目全てが記入されていない場合があります。全てが分からなくても、土地情報を知ることができます。
(上記例を参照に、実際に計算してみると・・・)。
土地面積 = 坪数 × 3.3㎡ ( 165㎡ = 50坪 × 3.3㎡ )
坪数 = 土地面積 ÷ 3.3㎡ ( 50坪 = 165㎡ ÷ 3.3㎡ )
坪単価 = 土地の価格 ÷ 坪数 ( 20万 = 1,000万 ÷ 50坪 )
土地の価格 = 坪数 × 坪単価 ( 1,000万 = 50坪 × 20万 )
【2 広さと価格】
①土地の広さは坪数で判断するとわかりやすい
土地面積(㎡)よりも、坪数を基準にすると分かりやすいです。1坪とは畳2畳分
土地購入から始める場合、敷地面積の広さを決めることになります。
その敷地面積に建物が建つのですから、40坪の家が欲しいとした場合、単純に考えると、二階建ての戸建住宅で最低20坪の土地があれば良いということになります。
しかし、地域ごとに建蔽率や容積率という制限が決められています。
土地の大きさに対して建物を何％の面積までなら建ててもよいという規定のことです。
広い土地を購入してもこれらの規制によって居住スペースが予想より小さくなることもあります。建蔽率６０％の地域なら建物が６割、４割は空地として残すという地域になるわけです。
建蔽率 = 建築面積 ÷ 敷地面積
容積率 = 延床面積 ÷ 敷地面積
- 建蔽率
- 建物の敷地面積のうち、建物が建っている部分の面積（建築面積）の占める割合をいいます。
- 建築面積
- 建物を真上から見たときの面積を指し、建物の外壁や柱の中心線で測ります。
- 容積率
- 敷地面積に対する建物各階床面積の合計（延床面積）の割合をいいます。
②土地の価格
土地の価格が表示されているのでそれが基本になります。
備考欄などにその他の記載がなければ、その価格が土地の価格となります。
③坪単価
①と②の両方を同時に比較検討するために目安になるのが坪単価です。
坪単価とは土地の価格を坪数で割った金額です。 土地の価格÷坪数
場所や環境によって、狭くても価格が高い場合もあれば、逆に広くても価格が安い場合があります。
この坪単価を基準で土地を探せば、自分たちの欲しい広さの土地・欲しい価格の土地がどのあたりにあるのか絞られてきます。
【3 住居が建てられない土地】
①市街化調整区域
一般公開されていない土地や、競売物件で見つける土地などでは、住居を建てることができない場所という土地があります。
- 都市計画法
- 調和のとれた秩序あるまちづくりのために建物、公園、道路などを計画的に配置する。
計画的な市街化を図る「市街化区域」と、市街化を抑制する「市街化調整区域」に分けられます。
「市街化調整区域」とされる場所には原則として、宅地の造成及び建物の建築ができないことになっています。
また市街化区域にも、区域によって用途指定があります。
住居系・商業系・工業系に分けられ、住宅系には下記のように用途指定されています。
①第一種低層住居専用地域
低層住宅に係る良好な居住の環境を保護するための地域です。
②第二種低層住居専用地域
主として低層住宅に係る良好なじゅうきょの環境を保護するための地域です。
③第一種中高層住居専用地域
中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域です。500㎡までの一定店舗や病院、大学等が建てられる
④第二種中高層住居専用地域
主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域です。1,500㎡までの一定店舗等が建てられる。
⑤第一種住居地域
住居の環境を保護するための地域です。3,000㎡までの店舗や事務所、ホテル等も建てられる。
⑥第二種住居地域
主として住居の環境を保護するための地域です。パチンコ屋やカラオケボックス等も建てられる。
⑦準住居地域
道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便を増進を図りつつこれと調和した住居の環境を保護するための地域です。
②セットバック
- 建築基準法
- 国民の生命・健康・財産の保護のため、建築物の敷地・設備・構造・用途についてその最低基準を定めた法律。
建築基準法の中に、敷地のセットバックという法規があります。
敷地から道路の部分を切り取り、敷地境界線を敷地側に後退させる事で、「新しく住居を建てようと思う土地が「道路」に２ｍ以上接していなければなりません」、という決まりがあります。
道路のように見えても、建築基準法上の道路と認められない場合や、私有地となっている場合もあります。
その土地の面する道路がどのような道路であるか、セットバックなしで建物が建てられるかどうかを不動産会社や市町村で確認することが必要です。
【4 まとめ】
この土地が気になるなぁと思ったら、まずは現地に行く前に、土地情報全ての事項について調べておくことが必要です。
一箇所でも気になる点や分からないことがある段階で、現地に行くことは良くありません。
気持ちばかり先走り、見てしまうととても良い土地だと思い込んでしまいます。
「市街化調整区域と知らずに土地を買ってしまった」や、「土地を買ったが公道に接していないので家が建てられない」、「余分な費用がかかってしまった」などというトラブルもあるからです。冷静な判断が必要になります。
分譲住宅を購入したり、相談に乗ってくれる不動産屋さんがいれば、このような知識なしでも、もっと楽に購入することができると思います。
しかし、一生住むであろう土地探しを全て他人に任せるというのも少し物足りない気がします。
何度も購入できるものではないし、失敗したくないからこそ、この苦労も大切だと思います。
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